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刚找到工作的职场新人,20万美金在纽约能买什么样的房子?

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 楼主| 发表于 2020-7-14 11:45:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 财享家 于 2020-7-14 11:46 编辑


在美国,Co-op (Co-operative) 合作公寓是很多华人朋友买自住房的好选择。主要原因就是这类公寓的性价比非常高。合作公寓的户型面积一般比较大,社区环境好,公共设施齐全,而Co-op在每平方英尺的均价会比同一个地区的Condo低上50%左右。社区由专业的管理公司统一管理:收垃圾,打扫卫生,扫雪,维修,安保,什么都不用操心,住起来很轻松。尤其对于工作繁忙的上班族,或者希望过安逸生活的老年人来说,Co-op比House 和Condo在经济和心理上的压力都会减轻不少。

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图片源于WashingtonPost.com 版权归原作者所有

纽约75%的公寓楼都是Co-op。大部分的楼都是非常不错的,但是也要提防一些在财务,管理,土地拥有权上有隐患的合作公寓。今天我们就掰开揉碎,详细讲解Co-op鲜为人知的“潜规则”和应对策略。教您避开大坑,放心大胆的挑选喜爱的房子。
1.      Co-op的财务风险:
根据Investopedia统计:二战至今,美国一共有10个Co-op housing 申请破产。破产的主要原因是大楼资不抵债,没有付房贷而被法拍。
破产毕竟是小概率事件,不经常出现;偶尔出现的是一些财务状况不好的Co-op, 管理费年年大幅涨价,还经常收各种assessment fees (适调费)。一旦财务危机出现,管理费过高,会直接导致整个大楼的价值严重贬值。到时候屋主想卖房的时候,价格大打折扣。
有一些大楼的投资人,会用这个Co-op 大楼作为抵押品,去开发新的地产项目,那这个大楼本身被法拍的风险就会大大增加。
或者像是上一期中介绍的Land  lease, 建造大楼的用地不属于这个大楼,而是一个租用土地,待50-99年的租约到期之后,owner (地主) 可能拒绝与大楼续约:或者需要户主们出钱一起断地皮,或者assessment fee和维护费大幅上涨几倍。

针对Co-op财务风险问题,我们有如下建议:
可以把买Co-op 想成是在长期投资一家公司。作为股东,第一个功课就是要去看大楼最近两年的Financial statements。买方律师有义务帮助投资人做两个方面的财务调查:
1.     Financial statements看大楼本身的财务状况是否健康
2.     Lien search: 就是一个小的产权调查,看欲购买的这个单元,是否有有欠政府,银行,管理公司或者其他部门的钱。如果欠钱,需要把欠款全部补清才可以过户。
读财报tips:
·      Assets VS Liabilities >1:1  (资产与负债比例不要超过1:1)
·      Cash Reserve (现金储备)至少可以维持2-3个月的大楼的开销费用
·      大楼是否每个月按时付清土地贷款,还是只付了利息
·      大楼的投资情况
·      大楼是否有官司在身
·      财报是否被审计过,是否可信
·      各种基本开销,是否忽高忽低。最好是基本稳定
·      Purchase attorney要找精通Co-op的专业地产律师

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图片来源于网络,版权归原作者所有

2.      Co-op贷款要求高(必须符合Fannie Mae and Freddie Mac 对Co-op 的要求)
每一个银行都有一个数据库,里面包括所有Co-op buildings & 是否允许银行给其贷款的名单。也就是说:不是所有的Co-op buildings 都有资格申请到银行贷款。如果银行不给某一个楼批贷款,可能有如下原因:
A.    大楼财务状况不好:资不抵债,现金流不足,大楼欠银行mortgage (贷款),高风险投资,refinance 的利息提高。
B.    Co-op 买的保险如果不符合银行的要求,也会被拒贷。
C.     大楼中Sponsor unites 比例过高会导致无法申请贷款。
与Sponsor unit 相对应的是Owner unit。Sponsor unit是指不是用来自主,而是用来出租投资的单元。如果Sponsor units 在一个楼里的比例过高,在银行看来,就是“concentration of credit risk” (信用过于集中的风险),而把这个楼放到拒贷名单之中。

贷款Tips:
·      Fannie Mae & Freddie Mac (两房)要求,Co-op owner occupancy >50% (一个楼里自住单元的比例,要超过50%)。
·      银行的准批名单一直在变化。
·      Co-op贷款不要着急锁定利率。因为一旦利率锁定, 就必须在2个月的时间之内完成过户。但是Co-op的申请时间不受买方个人控制,可能等待Co-op board面试就要2个月的时间。所以建议买方在确定了面试时间之后,再锁定利率。

针对银行贷款申请难的问题,我们的建议:
选择对Co-op有丰富经验的贷款员。Co-op 买卖中,一个好的经纪人,远远比更低的银行利率重要得多。Co-op房子价格本身低,利率高低对购房者没有大的经济影响。一个点的差距,平均到每个月,可能相差不到10块钱。

而对于长期做Condo和 house的贷款员来说,这种Co-op的生意是挨累不讨好的。因为能拿到提成非常少,但是要做的文件却非常多,而且整个买卖过程时间较长。就算是贷款做成功了,如果买方无法通过board面试,不能closing,同样做不成生意。普通的贷款员自然没有足够的动力,去付出120分的努力积极解决问题。要注意的是:Co-op是自成一派的一类贷款,最好找足够专业且认真的贷款员保驾护航。

3.      Co-op不易租,不易售
一般的Co-op对出租都有严格的限制:有的是完全不允许出租,有的是住满3年或5年后才允许出租,有的要求每自住满5年可以出租1年等。一旦被发现私下出租,管理严格的大楼可能会对住户进行罚款甚至是驱逐。
有些地区Co-op的board interview (面试) 要求比较松,买了之后允许马上出租。但是要注意:这样的安排会影响大楼出租和自主的比例,有可能会影响到银行对大楼的贷款审批。也就是说:这样的大楼可能无法申请到贷款,只可以接受全现金买家,或者接受不查收入贷款。
Co-op主要的目的是用来自主而非投资。为了防止Co-op被频繁转手,一些大楼要求住户在卖房的时候,向大楼缴纳Flip Tax。Flip tax 是board要求的加于房价之上的一个固定的比例,一般不会超过10%。注意:Flip tax 并不是税,而是卖方需要交给大楼的一笔房屋转手费。
针对不易租不易售的问题,我们的建议:
不少华人买Co-op都是希望:先用来自主,以后赚钱多了再买house,便可以把Co-op作为投资房租出去。如果有这种计划,务必提前研究building 的出租条例,确保符合自己的计划后再买房。

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Garden Style 的Co-op 公寓,图片来源于网络,版权归原作者所有

4.      Co-op管理费相对高
Co-op的管理费(maintenance fee),一般是高于Condo的。原因是除了正常的管理费用之外,Co-op的管理费中用还包含了整个大楼的银行贷款和地税的平摊费用。有些Co-op的管理费甚至还包括电费,Wifi等。一般情况下,管理费每年都会上涨一些,因为维护的成本,人工成本每年都在涨,但是正常情况下变化不会太大。
除了每月固定的管理费之外,如果大楼有额外的工程:遇上了保险赔付之外的法律官司;需要修理电梯或者屋顶;翻新swimming pool,都可能会向当时住在里面的住户收取一次性的assessment fee。
针对Co-op管理费高的问题,鸿鹄志建议:
挑选管理委员会很重要。一个有多年管理经验的board,会为住户们节约运营成本,而且避免很多潜在的风险。本质上来说:Co-op board的成员是大楼的住户,所以保护大楼的利益就是保护自己的利益。
买方可以请律师帮忙,检查大楼近两年的Financial statements (财务报表)中,notes (注解)的部分。详细阅读主要的开销和服务商的选择标准,在大楼维护上的各种决议是如何产生的等等,看一下董事会是否靠谱。
5.      不许私自改造,奇葩规定一大堆
住户Co-op的任何改造计划,都要事先经过董事会和管理公司批准。如果没有报批就违规改造,可能会承担巨额罚款,被告,甚至被驱逐。
Co-op的各种规定也是花样百出,住户要仔细阅读。例如:只许养猫不许养狗;可以养狗但是不能超过15磅;除厨房之外的地面,70%的空间需要铺地毯;11点以后不能用洗衣房。Diana Yu 说过, “每个Co-op 都是一个小王国”,没有统一的标准,每个大楼的要求都不一样。
针对改造难,规定多的问题,我们的建议:
Co-op并不适合所有人,如果对自己的私人界限划分要求特别严格的购房者,尽量选择独立的house。毕竟,Co-op 是一个Community(社区),在选择了方便的同时,就牺牲了不少个人自由发挥的空间。

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6.      申请 & 面试,像西天取经一样难
准备Co-op申请材料的过程,像是申请美国的学校一样繁琐和复杂。但是为了买到性价比高的房子,这样一次性的折腾也是值得的。Condo买卖不需要经过Board (董事会) 批准,只要双方你情我愿就可以成交。但是Co-op就复杂很多,买卖双方都同意了之后,能否最终成交的生杀大权,还是掌握在board 手中。
A.      在买卖双方签过协议,付了定金,贷款搞定以后,买家需要按照管理公司的要求,上交申请材料。注意:材料不是直接交给Board,而是通过管理公司递交给board。上交材料之后,如果管理公司和board认为材料基本过关,便会进一步安排申请人面试。但是也有可能认为申请人不符合条件而直接拒绝的,并且不用给出任何拒绝理由。
有些Co-op的面试的机会要等待2个月的时间。因为大楼可能规定:面试要安排在每月一次的董事会上;或者每个月的第几个周的周几。如果赶上了节假日,还可能会取消。注意:“每个Co-op 都是一个小王国” 每个Co-op的管理风格都是千差万别的。大多数Co-op的面试,在1个月之内是可以完成的。

针对Board 申请难的问题,我们的建议:
·      递交的申请材料中,加一封Cover letter (个人陈述)。用1页纸的篇幅,陈述自己的性格,爱好。重点要突出:申请人对这个大楼的向往;同时强调自己是一个富有责任心,爱心,懂得尊重别人的人。这封个人陈述信可以放在材料首页,构成管理公司和董事会对申请者的第一印象。
·      有一些地产经纪人专门做某一个地区的Co-op买卖,对某一些Co-op building 的申请流程非常熟悉,还可能跟董事会成员是朋友。这样就可以很有利的帮助到买家。
申请材料的英文表达要准确和清晰。对很多华人申请者来说,英文是第二外语,在做英文申请材料的时候会遇到一些困难。建议请一位英文为母语的朋友帮助修改文书,不要出现拼写错误或语法错误,给Board留下一个认真谨慎的好印象。
·      面试时要遵守时间,不能迟到。交流中语言自然流畅,穿着要轻松且得体。
7.      Board 对买方财务状况的要求,比银行还严格
一些Co-op对申请人个人财务状况的审核,比贷款银行还要严格。不但要求提供个人最近三年的税表,银行账单,并且要求买家的DTI低于50%。有的Co-op 甚至会要求DTI< 30%。不符合要求的买家,哪怕是全现金,也可能被board残忍拒绝。
DTI:Debt To Income Ratio, 指负债占收入的比例。
(生活的基本花销+房贷+维持费) 每月毛收入<50%
Case Study 1. 有一位新移民,钱从中国汇入美国,希望全现金买Co-op。但是他在美国还没有固定收入。尽管他有全现金买房的实力,也有可能因为收入问题,DTI达不到要求而被board 拒之门外。
Case Study 2.一位申请者多年经营餐厅生意,有一定的积蓄,但是个人税表上看到的个人收入较低。并且还用个人名字做担保lease (租赁)了一辆车子。车子每个月产生的费用,也要被算在个人负债之中。这也可能导致DTI达不到要求而被拒绝。
针对DTI过高的问题,鸿鹄志建议:
计划买Co-op的买家需要在财务上做提前准备:DTI越低越好。可以选择提前全款买下车子减少债务,或者想办法增加个人收入。

以上说了Co-op 买房7个可能“被坑” 的地方。但是Co-op的优点也是不能忽略的:价格低,过户费低,不用交地税,不需要交贷款保险,整个社区有专人的人负责维护,住的安全省心。而且社区环境好,居住面积大。下周我们会针对 Co-op 的优点为大家提供我们总结的独家买家秘籍!敬请期待~


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