房产 在美国买房要和多少人打交道?

在美国买房要和多少人打交道?

  美国房地产交易中,需要跟哪些人打交道?这个问题难免让不熟悉美国房产交易的朋友感到头痛。美国是法制国家,各项法律法规较为完善。美国也是私有制社会,在房地产方面,房地产产权明确,一旦购买,连房带地拥有拥有所有权(当然同时需要纳税)。经过百年不断修改完善,相关法律清晰严格,行业规范,操作透明。

房产交易过程为了遵从法律规定,也为了保障交易双方的各项权益,美国房产交易过程比较复杂,专业分工也明确。通常,在一次房产交易过程中,约有十几个公司互相协作,提供服务。这听起来有点吓人,但是对买卖双方来说,这些专业人士其实大大简化了操作。

买卖双方直接接触的认识,主要是自己的房地产经纪人,将自己的意见与要求委托给经纪人,其余的事项基本上均由房地产经纪人协调处理。

下面介绍一下美国房产交易中介入的各方角色:

1.买房代理人

2.卖方代理人

3.律师

4.会计师

5.房屋检查师

6.房地产价值评估师

7.贷款银行和贷款经纪人

8.信用调查公司

9.产权公司

10.保险公司

11.政府检查员

12.政府房地产登记

13.房主协会

买方代理人

买方代理人持有州政府颁发的经纪人执照。买房代理人的责任是忠实依照买方的要求,代表买方,负责找房产、协调交易中的各个环节,包括协助安排与购买房地产相关的所有事项,与交易涉及的所有人士谈判或协调处理交易事务。通常情况下,当交易成功达成时,买房代理人从卖方处拿佣金。

卖方代理人

卖方代理人持有州政府颁发的经纪人执照。其职责是忠实依照卖方的要求,代表卖方,负责找买家和协调交易中的各个环节,包括安排与出售房地产相关的所有事项,与交易涉及的所有人士谈判或协调处理交易事务。一般情况下,卖方主要直接和自己的经纪人交流,并不直接接触其他人士。通常情况,当交易成功达成时,卖方经纪人从售房款项中获得提成收入。

律师

律师主要有三种可能的职能:

1.在房地产交易之前,帮你解释如何处理资金,帐户,和最有利的产权所有方式。并且协助你设立投资人资金代管帐户和产权实体。对投资者有投资移民的意向的,还要有移民律师的介入。
2.在房地产交易过程中,由买方或卖方授予代理权,在其无法亲临现场签署文件时,代为签字。
3.在交易中或交易之后帮助处理纠纷。

会计师
会计师负责税务方面的咨询并提供报税服务。

房屋检查师

房屋检查师持有州政府颁发的房屋建筑检查师执照。房屋检查师属于独立的第三方,由买方雇佣或银行贷款部门要求。其职责是负责检查土地和房屋建筑的各项设施是否符合政府规定的使用指标,并且建议必要的专项检查,比如屋顶、地基、土壤等。检查师收取劳务费用。

房地产价值评估师

房地产价值评估师持有州政府颁发的房地产评估师执照。房地产价值评估师属于独立的第三方,由买方雇佣或银行贷款部门要求。负责提供专业的房地产价值报告。银行的贷款时依据的房地产价值是该评估价值和销售价格中较小的一个。受到房地产贷款危机的影响,政府加大了对这个行业的规范,最大限度排除交易的各方对评估师的影响,从而确保价值评估的客观性。评估师收取劳务费用。

贷款银行和贷款经纪人

贷款银行和贷款经纪人,负责调查申请人的财务与信用状况,并为申请人提供购房贷款。

信用调查公司

美国主要有三大信用调查公司。他们从信用卡公司、银行贷款部门、和其它相关公司或机构收集人们的借款与还债等信用记录,使用不同的评分模型,给予分数。在美国人们非常重视这些信用分数,因为贷款机构根据这些分数判断人们的还债意愿,从而也决定是否能够继续贷款、以及贷款的具体条款。房东也据此判断潜在房客的支付房租的情况。查看信用记录的费用由提出要求的人负担。

产权公司

产权公司隶属国家或州政府部门管辖,并且拥有其颁发的资金监管执照,其资金流动受政府严格监管。另外,产权公司需要缴纳一定金额的保证金(类似银行准备金),以备特殊情况下向客户赔偿。可以说,产权公司是美国房地产交易的安全卫士。

产权公司的介入,解决了房地产交易中两个重要的环节:

一、产权是否清晰可售。如果产权是伪造的、产权登记时发生错误、房屋被他人侵占等等,那么买方将卷入无止境的纠纷当中。 

二、 交易资金是否安全。若遇上不法经纪卷钱逃跑,买方更是要白白地遭受巨大的损失。 

保险公司

保险公司为房地产提供火险等意外事故保险。

通常产权调查的费用为200-300美金,而产权保险的保费为房屋总价值的0.3-0.5%,而保额一般为房产的总价。投保的这笔费用到底是哪一方来支付,多数情况下是根据各地法规传统而定的。

政府检查员

如果在房地产的出售过程中,发现与政府记录不符合的结构变化(比如新加阳台,整修地下室),政府检查员将亲临检查,要求卖方要么回复原样,要么补办“结构变化”工程许可,并进而检查结构变化部分符合规定的建筑指标。

政府房地产登记

政府房地产登记:由第三方契约与资金监管或产权调查公司负责。新的房主会收到有自己姓名的地契。

统一规划小区的房主协会

该协会由所有房主组成,并定期选举管理委员会,制定小区的房屋外观标准,比如篱笆的颜色与高度,负责雇佣物业管理公司维护与管理小区的公共区域。这种小区的房主需要缴纳协会会费。

通过美国房产交易中各方的角色,这样我们就能看到,美国房主的权益是如何得到保障的。因此,由于有较为健全的法律法规保护,在美国买房是十分安全的。

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