房产 在美国怎样用最少的钱买到合心意的房?

在美国怎样用最少的钱买到合心意的房?

自次贷危机以来已有590万栋房屋被法拍,尽管法拍屋数量逐年减少,但一些州法院审查程序缓慢导致房屋上市时间推迟,完成法拍过程也年年加长,去年达630天,有的甚至超过1000天。这意味着在纽约、新泽西、内华达、阿肯色等尚有大量积压法拍屋的州份,今年会有比较活跃的法拍活动。

 

以下6条经验之谈,可以帮你买到如意的法拍屋。

 

1.买未经检查的法拍屋(Foreclosure)要小心。在拍卖会上竞价前,买方通常不能进屋更不能验屋,顶多是看看房屋外观,往窗子里瞄一眼,同邻居聊聊房子的近况。所以买方必须有面对意外情况的准备,比如你可能要驱逐赖著不走的前屋主,维修被其蓄意破坏的水电管道,补买被搬空的厨房家电、被拆走的热水气和灯具等,有时不经意就花去成千上万元。就算没搞破坏,至少房屋保养做得不会很好,这都要花钱。

 

2.通过地产经纪买银行屋(REO)较放心。在拍卖会上流标的房子,产权由债权方银行拥有,成为银行屋。银行通常会进行一定的维修,并雇一个专精法拍的房地产经纪来推销这栋屋。潜在买方可在经纪人安排下进屋看房,这样就可知道自己要不要买,以及买的是什么样的房子。

 

3.对花多少钱才能让房子可住人,要心里有数。好的法拍屋仅仅是空关着没人管几个月,只有草地荒疏、油漆剥落之类小毛病。但有的不大修就不能住。银行屋不像短售屋,后者是自有住宅,现屋主有义务告知他们了解的房屋问题,但银行无需对银行屋的状况进行说明,所以你最好花个三五百元请验屋师,再找个持照营建商来根据检查出的问题估计维修费。一般要花费买房钱的10%来维修及改建才能达到可居住的条件。但要记得验屋师不能看到墙后、地板下,以及天花板上的情况,一些大毛病也许看不出来。而且银行如果“依现状出售(as-is)”,是不会因验屋结果而修屋,或降低售价的。

 

4.了解相似房屋售价多少。你可登入Realtor.com,查询在你考虑入手的法拍屋附近、最近出售的相似房屋,看它们实际售价多少。就算你没办法了解屋况,但有挂售照片可参考,而且你能了解到同类房屋大概的呎价、平均价、以及总价范围。价格特别低的就别看了,这可能是家庭成员之间的买卖,不能反映市场价。

 

5.出价要有竞争力。买法拍屋的人主要是抱着捡便宜的心理去的,但如今情况不同,法拍屋少了。过去,你出价时,可以除去市价20%作为维修费。但据房地产信息公司RealtyTrac报导,2015年第一季度,法拍屋售价平均仅比市价低13%。当然不同地区情况不同。在俄亥俄州Akron,法拍屋低于市价的66%,而在圣地牙哥,法拍屋跟一般房屋售价无异。不过也别过虑,银行不会无理性要价,且每多一天持有物业它们就多一天损失。

 

6.积极筹措购房款,不打无准备的仗。现金买家当然最受欢迎。如果你要贷款,最好拿到贷款预批信,准备好定金,向卖家证明你是认真要买房,也有能力让房屋过户,这可以加大你的竞买成功率。但你也要了解,大部分银行不愿给屋况极糟的房屋做抵押贷款。在一般房屋买卖中,卖家可能会按买方贷款银行要求修屋,但银行可能不会,贷款银行也就不同意在房屋失修的情况下放贷。但若是自住房,你可尝试申请联邦住屋及都市发展部(HUD)的203(k)房贷方案,它是给待修缮房设计的贷款。

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