房产 小心买到违章屋,美国购买过户切勿太着急

小心买到违章屋,美国购买过户切勿太着急

计划买房时,有理由要求卖家出示较大改造或加建项目的许可证。(Getty Images)

 

许多业主并不知道由前屋主改装和加建的一些项目是否符合建筑规章。即便维持原样,按当今标准,一些老屋在安全性和健康性方面也可能已变得不合规。买了这样的房子,业主往往要面临财务风险。比方说,在对房屋现况进行任何更动之前,先得修正涉及建筑违章的地方,以电路和水管为例,这些工程的成本动辄成千上万。所以对买家来说,最佳之计是在过户前查清楚房屋历史上各项工程取得的许可。

 

那么,已经买了屋的业主不免要问,我家的房子违章吗?很可能是的。

 

新建屋肯定按照现时建筑标准而造,先有设计图,再有许可证,完成每一步都受检,最后地方政府检查后发一张进住证书(certificate of occupancy)。老房子就不一样了。而你买房时请的验屋师是不做建筑合规检查(code inspection)的,因为这样只会开出长长一列违章项目,通常他们只检查诸如地下室改造的活儿干得是不是粗糙,水管是不是漏水而可能损及房屋结构。偶尔他们也会指出新装的热水器之类“不符合现今标准”并记一笔,但只有危及居者安全和健康、或干扰到邻居或路人的,或翻修一个房间之类较大型的工程涉及违章,才会要求修正—换句话说,在一栋建于1910年的房子里换个马桶,没人管你;但把整个厕所进行改造就另当别论了。

 

违章住宅卖得掉吗?应该说可以的。

 

每栋房屋多多少少存在有违当地现行建筑法规的地方,只是不立即危及人身安全罢了。如果买家要求房子必须完全合规才买,其实很难买到这样的房子。不动产交易所涉及的验屋,即如上述也就是检查一下宅中有无工艺粗糙之类可能影响到买家购屋、以及放贷机构放贷意愿的缺陷。而检查违章建筑的市府检查员,很少参与物业交易过程。

 

怎样知道是否违章?要求看许可证。

 

尤其计画买房时,有理由要求卖家出示较大改造或加建项目的许可证,也可向当地市政府查询相关房屋历史上取得过的许可证。同时请一位验屋师对房屋作一下检查,因为有时候屋内改造或加建项目倒是合规,但工艺粗糙,粗糙的工程毕竟会让房屋价值受损。违章建筑由于很可能构成人身危险,屋主终归必须出钱修正违章问题,所以在过户前对此了解,议价更有把握。

 

住在违章建筑里有危险吗?有可能。

 

尽管有违章项目未必意味着立即构成危险,但实施建筑法规是地方政府保证居者人身安全的有效方式。帮助美国及其他国家制订建筑法规的国际规范委员会(International Code Council)针对不同类型建筑制订不同法规。

 

比如“一至两家庭国际住宅规范”(International Residential Code for One-and-Two Family Dwellings)中,规定在游泳池附近装设灯或其他电器插座,必须遵照严格的距离标准,且不能直接安设在水面上方,以减少人员触电死亡的风险。另一方面,涉及危险性较小的建筑规范,该委员会规定诸如浴室门须向外打开,而不对着淋浴头打开。不过即便门向内打开,只要浴室空间够大,也不至于构成立即的危险性。

 

查出违章怎么办?尽快修正。

 

若当地政府收到违章投诉,会派市府检查员上门检查,确有其事的话,这就不像参与买卖房屋过程的验屋师记一笔“不符合现今标准”那么简单了。政府会通知业主在规定时间内修正问题。如果在建或改造房屋违章,工程必须立即中止,直到问题解决再继续;如果现有房屋违章,业主也必须修正问题。这两种情况无论是哪种,收到通知而不从有可能遭当地政府起诉。

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