房产 细谈有关美国贷款买房的房屋保险

细谈有关美国贷款买房的房屋保险

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在美国贷款买房,房贷公司(Mortgage Company)或银行通常要求贷款人购买房屋保险(Home Insurance)。原因很简单,在房贷还清之前,他们才是房屋的真正拥有人;如果发生意外、财产受到损失,他们的利益需要保险公司来保障。

我买房的时候比较了四家保险公司。经纪人 Fenny 建议,除了保险费(Premium)外,最主要看保险的覆盖范围(Coverage)和自付额度(Deductible),如果有不懂的条款,尽管问:

Ask, ask, ask is my safe strategy when I shop for insurance.

GEICO (Liberty Mutual) 的房屋保险

我联系的第一家保险公司是 GEICO,原因是我当时用他们家的汽车保险,而同时购买多种保险会有折扣。

GEICO 旗下的房屋保险公司是 Liberty Mutual,他们给我的报价是全年 1,203 美元。我之前没有买过房屋保险,并不清楚行情,但是房贷公司的贷款专员(Loan Offier)Cristian 在给我做 Closing Fee 的时候,预估的保险费每月只有 30 多美元,全年不到 400 美元,差得也太多了!

Liberty Mutual 的报价中,最大的一项是 “Additional Coverage” 里面的 “Increased Additions and Alterations”,817 美元。下面是我和他们的通话(大意):

  • 我:这个 817 美元是什么?
  • Liberty Mutual: Blah blah blah blah.
  • 我:没听懂。
  • Liberty Mutual: Blah blah blah blah.
  • 我:还是没听懂。这项能删除么?我现在最重要的是 Dwelling Coverage,因为我们很快要 Close。请给我最低限度的条款(Minimum Coverage),其他项目我以后再考虑。
  • Liberty Mutual: 这个已经是 Minimum Coverage 了。
  • 我:就是说这个 817 美元是不能删减的,对吗?
  • Liberty Mutual: 是的。

用 Cristian 的原话来说,这个报价“is crazy for a condo insurance”;他的同事 Caitlin 是 Mortgage Loan Processor,在审核这些文件的时候也这么说:“I would agree – this is incredibly high for a condo policy.”

Condo 和 Single House、Townhouse 保险的区别

上面提到了,我们讨论的是“Condo Insurance”。

我们小区是3层楼的 Garden Style Condo。所谓“Garden Style”,也叫“Low Rise”,一般指2-4层的楼房;5-10层是“Mid Rise”;10层以上则称为“High Rise”。我不喜欢住高楼。

一般来说,保险的「责任」和业主的「所有权」是一致的。

  • Condo/Apartment 业主所有权仅包括墙壁以内(within the unit),因此需要负责的部分也仅限墙壁以内、保险也只管这部分。墙壁以外楼顶、过道、电梯、墙壁中间的下水管道、房屋整体结构、小区道路、绿化、公共设施等,都属于 Common Elements,是公寓管委会(一般叫 HOA – Home Owner Association)的责任,通常会有 HOA Insurance(或者叫 Master Insurance)。
  • Single House 的业主一般来说拥有整栋房子、地基和地块,因此需要对这一切负责。
  • Townhouse 的所有权和责任介于二者之间,通常更接近 Single House。

举例来说,假设发生火灾、龙卷风,房子倒塌了,如果是 Condo,整体重建的费用由 HOA Insurance 负责,Condo Insurance 只负责 unit 里面的财产,包括洗手台、厨房、及其它个人财产。而如果是 Single House,则 Home Insurance 需要负责这一切的费用;如果没有买 Insurance 的话这一切费用都要自掏腰包。

因此,Condo Insurance 通常要比 Single House 的 Home Insurance 要便宜很多;以最昂贵的 Dwelling Coverage 为例,房贷公司通常要求的最低保额是房价的 20% — 因为上面说过了,如果发生意外的话整体重建的费用由 Master Insurance 负责;而 Single House 的保额则要 100% 才能覆盖全部费用。

每年 1,000+ 美元的保险费用,对于 Single House 来说不稀奇,对于已经有 Master Insurance 的 Condo 来说就太贵了,所以房贷公司的人才会说 Liberty Mutual 的报价 “Crazy”、“Incredibly High”。

Progressive 和 State Farm 的报价

因为 Liberty Mutual 的报价比 Mortgage 预估的价格高出太多,所以我搜了一下其他的保险公司,在 Progressive 和 State Farm 做了在线报价(Online Quote):

  • Progressive 报价 $475 美元
  • State Farm 报价 $320 美元

这两个报价不是 100% 准确,因为 Online Quote 系统要求提供的信息千奇百怪,有些我根本不知道,只好凭猜测填写。这些信息包括房屋尺寸、楼层、建筑年代、风格、前后墙面的材料、屋顶的风格和材质、屋内的报警系统、地毯和地板的面积;甚至 100 英尺内是否有消防栓、1 英里之内是否有消防站,等。

不管怎么样,这两个报价可以用来参考一下大致的行情。

Mortgage 公司也有保险业务

我把这些信息给 Mortgage 公司之后,Caitlin 说他们也有 Home Insurance Agent, 如果我有兴趣的话可以让他们做一个报价。我搜了一下,原来他们集团旗下还有一家保险公司。

在用这家 Mortgage 公司之前,我曾经和 PNC 和 HSBC 两家银行谈过房贷需求,可能因为是旺季的缘故,对方的回复都很慢,经常是一封邮件过去,几天以后才回复。

而这家 Mortgage 公司的速度很快,上午邮件过去中午就打电话过来了。他们介绍的 Home Insurance Agent 名叫 Melody,从头衔来看是副总裁,反应也很快 — 他们公司的规模比较小,估计 VP 的含金量没那么高;可能就是因为公司较小,所以服务更好。

另外一个很大的好处是,因为保险和房贷是同一个集团的关联公司,Home Insurance Agent 直接找房贷公司要了所有的信息,我什么都不用管、也不用回答很多问题,省却不少麻烦。

房屋保险的 Coverage 条款解释

Melody 最初给的报价是一年 609 美元。后来我降低了两项的保额,报价随之降低到 317 美元。下面是 Home Insurance 一些常见条款和我的选择、因此产生的保费。

1、Dwelling Coverage

Dwelling 保的是房屋结构,对于 Condo Insurance 来说这不包括外墙及公共区域,那些是 Master Policy 的责任。对于房贷公司来说,最重要的就是这一项:如果发生意外、整栋房子毁了,这一项会赔偿房贷公司的损失;通常来说,房贷公司都要求业主必须购买一定额度的 Dwelling Coverage。我实际投保 88,500 美元,保费每年 159 美元。

2、Personal Property

保的是屋子里所有的个人财产,如家具、家电、手机、笔记本、相机、衣物等。Melody 最开始按照 125,000 美元投保,保费是每年 415 美元。很多美国人注重居家品质,家里的东西很值钱,比如说贵重的实木家具、甚至是祖传的古董家具,不管是租房还是买房,走到哪带到哪。至于我自己,以前租房的时候就没打算长住,一件值钱的家具都没有,把我卖了都不一定有 125,000 美元,于是把保额降低到 3 万美元,保费减为每年 119 美元。

3、Loss of Use

如果房子出现问题、维修期间不能住在房子里,在外面吃住的开销由保险报销,最开始 Melody 保的是 6 万美元,我降到了 12,000,这是整个保险自带的最低额度,无需另外缴费。

4、Personal Liability

如果有人在我的房子里受伤,比如说朋友、小孩来我家玩,或者工人作业,从楼梯上摔下来,打官司判决我有责任,保险公司会管;比如说孩子在家里玩球,不小心扔到了对面邻居家里,砸坏了他们家贵重的古董瓷器,也是由这一项来管。我买的额度是 30 万美元,保费每年只有 10 美元,可见这种情况非常罕见。

5、Medical Payment

客人在我家里受伤,比如说不小心滑倒,不管我是否有责任,都可以要求保险公司据这一条款赔偿。Melody 选的是 1,000 美元,我没意见,保费为 0.

6、Deductible (All Peril) — 1,000

含义是以上各项,除非另外列明,自付额度全部是 1,000 美元;超出部分保险公司才会介入。All Peril 也称 “Open Perils”;与之对应的是 “Named Perils”,区别如下:

  • Named Perils policies list exactly what is covered by the policy
  • Open Perils (or All Perils) policies will list what is excluded from coverage.

7、Water Backup and Sump Overflow

指由下水道回水或者水溢出来造成的损失,保额为 1 万美元,全年保费 42 美元。需要注意的是,下水道管道破裂,并不属于 “Water Backup” 或者 “Sump Overflow”,不在此项保险之内。

8、Identity Fraud Expense Coverage

身份诈骗的保险,老实说我不知道为什么房屋保险里会有这个条款(Liberty Mutual 的报价里也有),额度是 15,000 美元,无需另外缴费,所以我也懒得问。我记得信用卡一般也自带一定额度的 Identity Fraud Insurance.

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