房产 想购买度假屋?这里提供财务规划指南(图)

想购买度假屋?这里提供财务规划指南(图)


类似Airbnb和HomeAway短期出租屋网站的持续火爆正在引诱一些私人业主投资可带来收入的度假屋。

据《华尔街日报》报道,对一些业主而言,出租第一套房子是为了填补购买第二套房子的花费如贷款等,而有的业主出租房子的心态则是“空着也浪费,不如出租”。

拥有190个国家、超过120万份支付清单的HomeAway公司首席执行官夏普斯(Brian Sharples)表示,如果第二套房没有经济压力,则出租房收入可用来改善生活。近期,HomeAway.com与其它几家公司发布的一份报告称,度假屋房主平均每年的租金收入达到2.8万美元。

而HomeAway在六月单独发布的年度调查报告称,663名受访者中70%表示,租金收入已抵消了超过一半的抵押贷款,而54%的人称,租金收入抵消了他们抵押贷款的75%或更多。此外,这些业主还使用租金收入资助他们的日常生活费用(23%),升级和翻新财产(23%),支付孩子教育(21%)和退休储蓄(11%)。

根据全国房地产经纪人协会统计,去年在美国购买一栋度假屋的平均价格为19.2万美元,在售出的92万栋度假房中,61%的业主使用了抵押贷款融资。

总的来说,房价在大多数度假屋的热点地区过去几年里一直在上升。但加利福尼亚的住宅投资和管理公司homeunion的首席执行官刚古利(Don Ganguly)认为,购房者也应该考虑到目前的低利率,这也是防止低利借款进入该市场的最佳手段。

购买一栋仅用于出租的房屋也是有风险的,因为使用属性将会影响借款人的抵押贷款期权。

此外,贷款人还需要列出现有的家庭支付情况,以及新的抵押贷款支付时计算出的债务与收入比,以便反映出借款人每月债务支付所占总收入的百分比。银行更喜欢一个比43%更低的水平,但一些借款人在贷款后这一比例很可能升至45%或更高。

对此,一位银行业人士称,如果一个业主计划将房屋大部分时间用于出租,放贷方会将这一物业视为“投资”,那这套物业将不符合第二住房抵押贷款的标准,也就拿不到相应的较低贷款利率。目前,对住房抵押贷款的资格审核正在收紧,包括提高最低信用评分首付款至75%等。

另外,这里有一些更多的度假屋购买考虑:

当地法规。一些县、市政府认为度假屋的租金和酒店住宿是一样的,需要业主交纳住宿税。有的社区有时也会限制用于临时出租家庭的数量,因此,在购买前,度假屋购房者应对当地的任何限制措施有所了解。

预算充分。借款人不仅需要对再次抵押负担得起,还要能从容地支付财产税,以及任何其拥有的财产和金融业务的保险和善后费用。记住!这些费用发生在还未开始租房前。

修理等费用。如果出租度假屋,无论是整租还是按时租出,与维修、保养、清洗和公用事业相关的费用都可以抵税,然而,用于改善升级的费用则另当别论。具体细则要咨询当地的税务专家。

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