房产 浅议在美国买房前的产权调查及产权保险

浅议在美国买房前的产权调查及产权保险

无论是在中国还是美国,房屋的产权是基於依法登记才成立的。中国在过去一百多年里,经历了大清、民国和新中国三个政权,其中新中国改革开放前後是两个不同时期,房地产制度缺乏连续性和稳定性。当前,很多中国的业主注意到了“房产证”正在向“不动产权证”演变。美国两百多年的房地产制度虽有演变,但基本是稳定和连续的
掌握美国的房地产权,需要理解产权调查和产权保险制度,这是中国还没有的制度。

产权调查(Title Search)

当买主与卖主签订了买卖合同後,产权公司的律师就要开始调查卖主的房子的产权记录,即物业的产权转移的历史情况,同时也要调查该房子的产权上有没有债务,如欠地产税,物业管理及市政府的罚单等。如果有问题,就一定要解决了才能转移产权,如果卖主不愿意解决所查出的问题,那麽买主就可以中断合同,定金退回给买主。
对大多数人来说,房子是家庭的最重要的投资,在购买一个房子的时候,其实不仅仅是购买一座建筑及一块土地,而实际上是购买这个财产的产权,也就是包含了『居住』和『使用』的权利。因此在房屋买卖契约签署後,买方都需要通过有良好信誉的产权公司(Title Company )作详细的产权调查(Title Search),以便确认该房产的产权是否可以销售和转让的(Marketability)。
一般而言,产权公司会仔细审查从最初的产权确定到目前为止的所有产权转让均符合法律的要求,也就是产权转让的过程是连续无瑕疵的。产权调查通常包括该房产是否有尚未还清的贷款、是否有抵押、是否有法院判决、以及是否有欠税情形。产权公司的调查报告还会包括该房屋的使用状调查(Certificate of Occupancy),即该房屋的使用状况是否为合法的单一家庭(Single Dwelling)、双家庭(Duplex)、或多家庭(Multiple Dwelling)、或住商两用(Combo)等等。如果使用状所载明的内容同合约中所述内容不一致的话,买方可就此同卖方进行合理的交涉,以确保所购买的房子的使用符合房屋使用状的规定。如果卖方无房解决房屋现时的使用与房屋使用状的规定一致的问题,则买方可以要求取消该买卖合约并拿回所支付的合约定金,通常是买卖价格的百分之十及产权调查的合理费用。
通常产权调查还包括下列内容:该房产是否违规改建的记录,是否有违反其他相关政府部门规定的记录,是否有消防局的违规记录,买卖双方当事人是否有申请破产等等,产权报告也会有地税及水费缴纳的记录以便买卖双方在过户时作相应的调整。在过户时,产权公司会提供由保险公司出具的产权保险(Title Insurance),根据这份产权保险,保险公司会保证产权的合法性以及有效性。
如果产权没有任何问题,产权公司会给该房产提供产权保险(Title Insurance),负责买卖双方产权转移和过户手续(Closing),其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题,发生意外,产权公司承担风险,给予赔偿。
产权保险(Title Insurance)
如果产权没有任何问题,产权公司会给该房产提供产权保险(Title Insurance),负责买卖双方产权转移和过户手续(Closing),其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题,发生意外,产权公司承担风险,给予赔偿。
产权保险一般分为两种:
业主产权保险(Owner's Policy) 业主产权保险用来向买方保证待售房的产权,而且卖方确实拥有待售房的产权,同时也保证该待售房的没有任何隐藏的风险包括财产权属别人的、无法进入所有土地、地产无法上市买卖、该产权有末缴清帐单的抵押权等;投保金额是房子的买价,保金一般由卖方来付。业主产权保险通常是一次性费用,一直有效。
贷款产权保险(Lender's Policy) 贷款公司产权保险是保护贷款公司(Lender)所出借的金额能够如期偿还,保证买方是房子的新主人,并保证该贷款是该房子的第一顺位贷款。投保金额是贷款额,一般由借款方即借款人支付保险费,价格通常较业主产权保险低。如果买房人不用贷款,此保险当然就不需要了。
新房也需要产权保险
在美国由於土地是私有的,二手房产权转移的次数很多,产权纠纷很常见。那麽新房是不是就没有产权问题了呢?新房也同样存在产权纠纷的可能,因为新房下面土地的产权也可能有历史上的产权问题。土地是开发商从私人手里买来的,一块土地说不定已经转手很多次了。另外,有时新房的开发商欠付建筑公司工程款的话,等新房建好之後,买主并不知道,买了过户之後,建筑公司来讨债,而建商或开发商已破产或逃走,这时就由产权保险公司赔给建筑公司。这种现象对於小建商或宏观经济不景气的时候,发生的机会大一些。
总之,无论新房还是二手房,产权保险是保证美国房地产交易顺利进行的最重要的制度。

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