房产 美国房产投资已成为资产避险的绝佳工具!

美国房产投资已成为资产避险的绝佳工具!

2016年6月23日,英国举行脱欧公投,最终脱欧派胜出,使英国成为首个脱离欧盟的国家。英国脱欧的余波触发全球经济动荡。由於英国与欧盟的新关系例如关税问题等需要重新谈判,因此脱欧对英国经济的长期影响仍不确定。这将可能导致流入英国的外国直接投资明显减弱。国家发改委员会主任徐绍史较早前在天津举行的世界经济论坛上表示,“任何考虑去英国进行投资的中国企业,此时可能会持观望态度”。

美国房地产成全球资产避风港

伦敦一直是亚洲投资者最喜爱的房地产投资目的地之一,去年吸引超过81亿美元的亚洲资本。然而,全球知名房地产分析公司世邦魏理仕(CBRE) 的一项近期调查显示,美国仍然是全球房地产投资者的头号热点。在2015年,美国从加拿大、中国、新加坡、阿联酋及挪威等国成功吸金近800亿美元。美国被认为是全球最强大和最安全的投资国,加上持续坚挺的美元优势,成为了全球避险资金的聚集地。

事实上,一项近期研究表明,全球投资者计划於2016年将48%的房地产投资部署到美国,[4] 而英国脱欧预计将进一步加快这一步伐。监於英国和欧盟出现前所未有的不确定性大背景下,中国国内市场低迷和人民币贬值的现状,令国人进行海外资产配置的情绪不断高涨,促使机构和个人投资者积极寻找美国的住宅物业和土地进行投资。投资地区方面,研究显示也已不再局限於纽约、曼哈顿、旧金山这样的门户城市,一些二线城市如达拉斯、奥斯汀、夏洛特等也开始获得追捧。

美国宏观经济表现持续增强,进一步加强了美国大多数地区的土地吸纳水平及投资机遇。美国拥有稳定的政治环境及完善的法律体制,有别於许多其他国家,在美国购买土地具有较高的透明度和安全性。投资者可以直接拥有土地,而且土地产权是永久性的,并受保险公司担保。投资者更可随时核查土地所有权及土地状况。

二线城市引起投资者浓厚兴趣

长期以来,房地产投资者通常会将目光首先放在美国门户城市,因为这些城市自经济衰退以来给投资者的感觉是相对安全的。然而,近年来门户市场的房地产价值在一定程度上被高估,高涨的房价令其投资吸引力下降。因此,房地产投资者正把目光投放到更广泛的美国房地产市场。世邦魏理仕指出,由於中国投资者对美国市场的了解日益加深,加强了他们对分散投资到新的地域或不同类型的房地产产品的信心。

然而,单纯评估二线城市的宏观经济并不足以确定这些城市的土地潜在投资价值。挑选优质潜力土地,必须通过复杂、专业而漫长的调研过程。展开精确而全面的土地调研有助於识别二线城市中的高潜力土地,而这些土地与门户城市的昂贵土地相较,增值潜力可能更高。

投资前的土地调研极其重要

评估土地价值,可采用层层筛选的调研方法。首先,分析大都市区的宏观经济情况,然後分析目标市场区域的发展模式。在收购房地产之前先开展土地调研有助於物色到合适的土地,这些土地预计将来会被市场吸收,其价值也会得以保持。土地调研大致可分为三个部分,分别是:市场和住房评估、土地信息收集及土地分区和开发审批。市场和住房评估包括对地区经济和人口流动情况的研究,可预测到哪里的土地有市场需求。土地信息收集则包括土地及其周边的开发限制因素、土地的物理状况以及产权信息,避免投资者购入受开发限制及有产权纠纷问题的土地。土地分区和开发审批则需由当地经验丰富的专家进行,专家需清楚了解当地的土地使用政策和地区发展规划,并根据土地项目的现况实施进一步的土地规划工作。

投资土地前必须先通过不同的角度、可靠的信息来源进行全面的评估和研究,而这些评估和研究可经过专业的土地公司进行。当前美国房屋市场前景向好,专家预测,尽管美国住房市场复苏缓慢,一些地区更面临建筑业用工短缺的情况,但美国的住房动工量将在未来一两年内恢复常规水平,而这已经在今年头五个月的新房动工量上得到反映。美国房地产这项低风险投资已成为资产避险的绝佳工具!  

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