房产 网友亲身分享: 如何在美国买房子

网友亲身分享: 如何在美国买房子

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在美国买房子的手续繁杂,尤其是买新的房子。从看房子、选装潢,到银行贷款,每一步都要很谨慎,因为这是一大笔金额的投资。

我从学校毕业后在St. Louis找到工作,刚搬过来的第一年因为对环境还不熟悉,所以先租房子。在这一年中,可以慢慢看房子。

我们先在网路上搜寻喜欢的房子,然后下班和周末就到现场去看房。

从一开始看旧的房子,后来到新建地看新房子。前后花了6个月的时间,最后决定买新房子。

虽然有很多能改进的地方,但这是我们第一次在美国买房子,整体来说很满意现在的居住环境。

希望分享过程中学习到的经验,帮助你在买房子前有个概念。

索引

  • 1买房子的动机
    • 1.1学区
    • 1.2空间
    • 1.3费用
  • 2新房子或旧房子?
  • 3何时看房?
  • 4买房要点
    • 4.1学区
    • 4.2通勤距离
    • 4.3生活机能
    • 4.4预算
    • 4.5建商评价(新屋)
  • 5房屋贷款种类
    • 5.1固定利息贷款(Fixed-rate mortgage)
    • 5.2浮动利息贷款(Adjustable-rate mortgage)
    • 5.3联邦房屋贷款(The Federal Housing Administration mortgage, FHA)
    • 5.4只付利息贷款(Interest-only jumbo loan)
  • 6线上搜寻房子
  • 7房屋经纪人
  • 8看屋要点
  • 9购买新屋流程
    • 9.1申请贷款
    • 9.2选择地点与房型
    • 9.3挑选标准配备样式
    • 9.4升级选项
    • 9.5施工
    • 9.6监工
    • 9.7交屋前检查
    • 9.8过户前准备
    • 9.9签约过户(Closing)
  • 10交屋后注意事项

买房子的动机

租房子其实很方便,家里基本设备都有了。如果有东西坏了,只要打电话反应,就会有工人来家里修理,不用额外付费。

但以下几点因素,让我们决定买房子。

  • 学区

我们一开始租公寓,离上班的地方很近,只要15分钟的车程。因为孩子还小,所以没考虑到学区的问题。搬进去后才发现,我们所在的学区并不理想,为了让孩子能接受良好的教育,决定搬家(古代孟母要三迁,我们现在有Zillow)。

  • 空间

有小孩子的家庭,住在公寓显得壅挤。半夜孩子哭闹,常常会吵到邻居。小孩子在长大,也需要有地方可以奔跑。美国的房子都有后院,孩子们可以放心地奔跑玩耍。

  • 费用

租房子的费用其实跟付房贷差不多,与其每个月把钱拿去付房租,不如拿去缴房贷。如果能买到好学区的房子,房屋增值,也可以当作是长期投资。

新房子或旧房子?

一开始在找房子时,都是看旧房子,因为价钱便宜,而且地下室、阳台都装潢好了,房子也都有经过装修,所以看起来很新。

那阵子很爱看HGTV,看别人是如何找房子跟装修。从节目当中学习到,很多房子的问题是表面上看不到的,例如管线跟地基,且维修费用并不便宜。

如果对房屋很熟悉,知道如何辨识房子的问题,买旧房子是可以省下很多钱。

推荐两本书,对于想买旧房子的人很有帮助,作者Mike Holmes在HGTV教人如何辨识房子的问题:

我们最终还是决定买新房子,虽然贵了点,但可以省下许多维修的麻烦。

何时看房?

房屋市场最热的时段是春天,因为小孩子要上学,春天正好赶上学校的注册。

从下图可以看到,房屋市场从年初开始增温,五月至八月的成交比例最高,九月后开始下降一直到年底。

房子成交趋势月份

房子成交趋势月份

虽然春天卖房子的数量多,相对看房的人也多,折扣就比较少。

RealtyTrac观察过去15年来超过3200万笔的交易,发现十月是房价折扣最多的月份,四月则是最少的。

房价折扣月份表

房价折扣月份表

如果是买新房子,折扣最多的时段是新建案刚开始的时候,建地就只有一个货柜屋,还没有样品屋。另外,还有一种折扣是买已经盖好的新房子(Inventory Homes),缺点是里面的设备跟装潢都已经完成,没办法再变动。

买房要点

我们看房子只掌握以下要点,都符合这些条件才会进行下一步。

  1. 学区

第一个要看的,也是最重要的是学区。即使没小孩,好学区的房子较好脱手,也容易增值。

  1. 通勤距离

有些人喜欢住离工作地点近一点的,你愿意开多久的车,决定看房的范围。我喜欢开车,在车上听Podcast,40分钟左右的车程都可以接受,所以可以找的范围就比较广。

  1. 生活机能

确认住家的附近(10分钟车程)有超级市场、购物中心、加油站、电影院、医院、公园等。

  1. 预算

针对买房的预算,先取得银行的贷款证明(Preapproved)。一般来说,每个月的贷款,不要超过税后收入的三分之一。Zillow提供购屋计算器,只要输入年收入、每个月的贷款与头期款,就会计算出可以负担的房屋价格。

  1. 建商评价( 新屋)

如果是买新房子,建商的信誉很重要,可以透过Buyer`s agent或是访问附近的屋主,了解建商的评价。

房屋贷款种类

美国的房屋贷款有很多种,计算出买房预算后,就可以选择适合的房屋贷款。

  • 固定利息贷款(Fixed-rate mortgage)

固定利息贷款可以分为10年、15年、20年,最普遍的是30年贷款,利率不变,依照贷款金额,每个月偿还一样的本金加利息。虽然每个月都是付固定的金额,但本金与利息的比例并不一样,前几年的利息会付比较多。

  • 浮动利息贷款(Adjustable-rate mortgage)

浮动利息贷款常见的有5/1 ARMs与3/1 ARMs,前几年的利率很低,但之后会每年调整利率。例如5/1 ARMs,表示前五年的利率维持不变(通常比Fixed-rate还低) ,第六年后开始每年调整利率,调整后的利率有可能比Fixed-rate还高。

  • 联邦房屋贷款(The Federal Housing Administration mortgage, FHA)

FHA是联邦政府担保的住屋贷款,根据信用分数(Credit score) ,头期款最低只要3.5%。但是,如果头期款低于20%,需要支付另一项保费(Mortgage Insurance Premium, MIP) ,费用为贷款金额的1.75%,会算在每个月的房屋贷款中,直到贷款与房屋价值比低于78%。

  • 只付利息贷款(Interest-only jumbo loan)

Jumbo loan类似ARM,前几年只要付利息的费用,但之后会付比较高的本金加利息,一般用于高额的房屋贷款。

 

信用分数(credit score) 是申请房屋贷款最重要的指标,会影响可贷款的金额跟利率,建议在申请贷款前不要有影响credit score的动作,例如信用卡负债、申请信用卡、或是大笔金额的进出。

线上搜寻房子

确认以上要点后,接下来开始搜寻适合的房子。

首先搜寻当地的学校排行,登入SchoolDigger.com,在地图上点选所在的州,这边以MO为例。

SchoolDigger1

在左边栏位先点选Best 10 Schools,假设我们要找好的高中学区,在右边点选Missouri High School Ranking

SchoolDigger2

在底下图表格可以看到West High在MO是排名第一的高中,因为这是州排名,所以还要看City是不是在居住地附近。

SchoolDigger3

点选学校名称,可以看到学校的详细资讯,包括老师学生比例、学区的范围(Boundary)、学生成绩、社区的安全性、家庭结构、种族等。点选View homes for sale near West High,就会带你到Zillow的网站。

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在Zillow网站上,可以看到该学区内所有正在出售的房子,上方可以针对个别需求调整筛选器。如果该学区的房子没有符合以上要点或是超过预算,就回到SchoolDigger看排名第二的学校,以此类推,直到找到喜欢的房子。接着就可以联络agent到现场看房。

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房屋经纪人

找一个合得来的买方经纪人(Buyer`s agent)很重要,agent会带你去看房、与卖方谈判、搜集资料与处理文件,一开始花点时间找一个适合的agent能让之后的流程更顺利。在Open house或是房屋广告看到的agent是Listing agent (Seller`s agent) ,是代表卖方的,通常会问你是否有Buyer`s agent,如果Seller`s agent与Buyer`s agent是同一个人,他可以获得所有的佣金,一般是成交价的6%。

看屋要点

不管是看新屋或是旧屋,到现场看屋,有以下几个观察的要点,但在签约前,还是建议请专家进行详细的房屋检查。

  1. 附近环境

到现场时,首先查看附近的环境,房子附近有没有高压电塔或是基地台? 是不是有铁路经过? 出入交通是否方便?

  1. 外观检查

查看屋顶跟外墙是否破损,更换屋顶的费用并不便宜,根据材质的不同,通常屋顶的寿命约为15-20年。

  1. 房屋的方位

房子的方向是否有足够的阳光? 我喜欢坐北朝南的房子,因为不会直接晒到太阳,现在的智慧型手机都有罗盘可以判断方位。

  1. 地下室防潮

地下室如果受潮,家具和物品就会发霉(mold),如果地下室还没完成装潢,检查墙壁是否有裂缝,地上是否有水渍的痕迹。如果已经完成装潢,用感觉是否有湿气,或是请专家再详细检查。

  1. 检查冷气与暖气

检查空调系统是否正常,切换冷气跟暖气,查看空调系统的制造日期。

  1. 检查所有门窗

打开与关闭所有门窗,确认可以正常运作。

  1. 检查自来水

打开水龙头,看水量是否正常,水质是否干净,冲水马桶是否正常运作。

  1. 询问Homeowners` Association(HOA) 的费用与规则

社区都有一个委员会在管理,HOA fee是每年缴交给社区的管理费,用来维护社区的公共建设,有些社区的管理费很高,还有些是对建筑上的限制。如果房价很低,但HOA费用很高,买下来也并不便宜。

  1. 查询城市规划

到当地的城市规划部门(City of planning department) 询问附近用地未来的规划。我们在买新屋时,没注意到附近的空地规划,最近才发现空地要建成出租公寓,不仅降低附近的房价,还影响到生活品质。

 

通常屋主都会有维修清单,可以查看更换或维修了哪些部分。

购买新屋流程

买新屋时,建商给我们一本精美的手册,里面说明整个购屋的流程与时间。

  1. 申请贷款

可以多比较几间银行、信用合作社的贷款利率,建商也有合作的银行,提供优惠的利率。从申请贷款开始,银行就会开始查借款人的就业状况、银行帐户、信用纪录,如果有大笔金额进出,就需要信件解释。

  1. 选择地点与房型

样品屋内会有整个建地的地图(Lot map),可以在地图上看到可用的建地。地图上会有罗盘,可以判断房屋的方位。建地根据地点跟大小,会有不同的价格。好的建地很快就被预订了,选好地段后,需要付订金保留。

建商提供很多种房型选择,依照房间的数量,有些建地只能盖特定的房型,所以要先问清楚那些建地可以盖。

lot map

  1. 挑选标准配备样式

基本房屋的标准配备,如以下清单,可以选择不同的颜色或款式,样品屋内通常会有样本可以参考:

  • 外观颜色: 包含外墙、车库门、窗户的颜色
  • 橱柜的样式与颜色
  • 厨房台面的样式: 标准配备是层压板台面(Laminate countertop)
  • 地毯样式
  • 插头的位置: 插头有固定配额,额外的则须加钱,可以自由选择位置
 

我很喜欢看新建地的样品屋,因为装潢很漂亮(还有免费的饮料)。但要注意,你看到这些漂亮的装潢都是升级过的配备。所以看到房价便宜(建商的广告),并不代表就是现在看到样品屋的价钱,建商给的房价一般都是基本配备,要像样品屋这么漂亮,都要再加钱升级。

  1. 升级选项

最基本的标准配备盖好的房子,非常阳春,一般的样本屋里都已包含升级选项,以下是需要付费升级的选项:

  • 屋顶加高
  • 原木地板
  • 大理石厨房台面
  • 楼梯造型
  • 灯具造型
  • 额外的窗户
  • 干湿分离浴室、按摩浴缸
  • 额外的空调系统: 如果是两层楼,建议每层楼有独立的空调系统
  • 地下室装潢: 如果不急着使用地下室,建议观察一段时间后再完成装潢
  • 阳台
  • 房门造型
  • 厨房电器(瓦斯炉、微波炉、洗碗机、冰箱)
  • 额外的网路与电源插头

可以升级的选项还很多,签约时,确认选择的配备样式与升级选项都有列在合约上。

New home

样品屋

  1. 施工

签约后,建商收到银行的贷款确认信后(头期款是付给贷款的银行),会有一个与建设公司的会面(Pre-Construction Meeting),确认合约上所有选项皆正确,就会开始施工,在美国盖房子很快,我们房子只花了3个月就盖好了。

  1. 监工

建商欢迎屋主看查工地,所以我们三不五时就跑去工地看进度。我发现在美国盖房子不怕下雪,但怕下雨,只要下大雨,进度就会变慢。建屋都有时程,建商会注明何时之前完成,如果没有完成要如何赔偿,这些都要白纸黑字写下来在合约上。监工时记得拍照,尤其是管线的结构,因为这些结构在墙壁隔板放上后就看不到了,有了照片以后就知道墙壁后面的管线是如何配置的。

construction

  1. 交屋前检查

房子盖好后,建商会安排屋主前往检查,根据合约上的项目一一检视,如果发现瑕疵或遗漏,会马上修补更换。带着我们检查的是专案负责人(Project superintendent) ,对房子非常熟悉,他带着我们讲解管线如何运作,如何关闭水电,如何操作与保养空调设备,解释保固的规则。如果对房子有任何问题,这是很好的学习机会。

  1. 过户前准备

过户前需要找好保险公司、联络电力与水公司、更换住址、联络产权公司( Title Company ),银行会计算出最后过户要支付的尾款,准备好银行支票(Cashier`s Check)并确认过户的日期。

  1. 签约过户(Closing)

过户在Title company进行,要签的文件非常多,Title company的代表会解说每个文件,完成签约后就会拿到钥匙,成功完成交屋!

交屋后注意事项

  • 联系水、电、瓦斯、电话网路公司

交屋后要联络水、电、瓦斯公司,把名字从建商换成自己的。

  • 草皮的保养

刚铺上的草地还没扎根,一定要时常浇水,不然很容易就死掉了。

  • 墙壁保固

墙壁(Drywall)可能会有掉漆或是裂缝,大部分保固是一年,都可以请工人来修。

  • 地下室保固

地下室保固两年,所以不用急着装潢,可以先观察,如果有裂缝或是渗水,要赶快请人来修补,地下室受潮很容易发霉。

  • 房屋贷款利率

如果贷款时的利率很高,可以考虑在利率低时重新贷款( Refinance ),降低每个月的房贷。我们最近才完成Refinance,我会再写一篇文章分享,您可以订阅电子报,发布时我会通知你。

买新房子后还有很多工程要完成,例如百叶窗、车库电动门、阳台、地下室装潢、原木地板,虽然可以在盖房子时就升级,但费用并不便宜。在美国最贵的就是人力费用,自己动手DIY,很有趣也能省钱。

人生中的第一间房子不会是完美的,但可以从中学习,了解到自己真正的需求与房子缺乏的配备,在下次购屋时有更好的选择。

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