房产 华人在纽约买公寓的知识与技巧

华人在纽约买公寓的知识与技巧

下城。(来源:CityRealty)

下城。(来源:CityRealty)

下东城。(来源:CityRealty)

下东城。(来源:CityRealty)

中城。

中城。 (来源:CityRealty)

  【侨报讯】中国人买房,基本上都有一定的模式,比如喜欢新楼,房子要坐北朝南等等。华人初次踏进纽约房市,不管是国际买家还是本地买家,有一些观念都要改变,以适应当地的房源情况,买到合适的房子。这期就来谈谈看房买房时——这里主要谈公寓房——要知道的知识与技巧:

  1、类型。纽约的住宅以公寓大楼为主,并有分两种类别:产权公寓(Condo)和合作公寓(Coop)。

  产权公寓购买的是公寓的独立产权而合作公寓的特点是购买合作公寓的人,等于是购买了整栋大楼的一个部分,整栋大楼就好比是一个公司,买了其中一套单元的人,就是公司的股东,业主购买到的并不是产权。因为产权公寓有较高增值率并适合投资,较受投资者与外国买家欢迎。合作住宅出售与出租的的规定要求一般比较多,并且要经过大楼的董事会批准,因此作为投资型房产并不适合,但价格较便宜,适合本地买家自住。

  2、区域。纽约有很多小区,每个小区都有自己的特色。选小区的时候要根据自己买房目的来定。以曼哈顿为例,如你要好学校、成熟的住宅区一般选上东城、上西城。喜欢新建公寓,有新颖独特的设施,则可考虑西中城或高线公园区。对寻找好价钱和长线增值的买家,则要考虑正在从不那么看好到变得看好的区,如下东城、哈林区。出租和自住是两个不同的思考方式,很难找到一个两全其美,既满足个人喜好,又是很好投资用途的房产。

  3、楼龄。纽约的公寓楼分为战前房和战后房。中国人一般喜欢新建楼盘,觉得安全,住得舒服,但全新楼价格昂贵。其实纽约很多好几十年的老房子还非常结实,而且面积实在,同时很有纽约建筑的特色,只要公寓内的装修比较新,维护的比较好,房子的年代不是太大问题。但一般新建的公寓都有健身房、游泳池等设施,年代久远的公寓设施比较简单。

  4、面积。纽约的公寓所标的面积很多都是不准的,尤其是新盖的condo,有的声称1000平方呎的实际量一下只有800平方呎。开发商有自己一套测量方式,或归结到是因为有公摊面积。一些老房子co-op出于某些法律原因不肯提供官方的面积数字,卖方提供的是特别注明approximate(估计)的面积。

  5、户型。尽量选择方正的户型,同时不要有多余的浪费空间,尤其走道(Foyer、Gallery)越少越好。所以看房前先看看自己网上找到的或经纪传过来的layout,这样可省不少时间。中国人可能是世界上把厨房利用得最充分的,曼哈顿的公寓厨房有抽油烟机的极少。如果你在意油烟,就不要找开放式厨房,而是尽量封闭但带窗户的明厨。

  6、方向。中国人对房子朝向十分关注,美国人则不太关心东南西北。以曼哈顿为例,其方向不是纯粹的南北向,因此房屋的朝向有时不是十分准确。不要太执着方向,看房时主要还是看公寓内光线是否充足,窗外的景色如何。

  7、费用。选物业费低的房子。物业费包括common charges(管理费)和property tax(房产税)。Codo分开算,coop合在一起。没有健身房和游泳的楼不一定物业费就低。如果高楼里户数多,大家分摊费用,往往维护费更低。在曼哈顿,大约一平方呎的物业费是$2-2.5美金,以这个做评判标准,看物业费是否合理。

  正如人无完人,没有百分百的好房子,买房子要懂得自己最重要的需求有哪些,什么可以妥协,什么不可以妥协。该出手时就出手,不然的话,就会在一味追寻完美房子的过程中反而失去机会。

  (作者■Jane Yu  电邮:janeyu7788@yahoo.com)

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